①立地

通勤時間や経路、駅からの距離などを考えて決めます。

②金額

予算は重要な項目です。大きさ（広さ）や設備（エアコン、換気、給湯など）などで違ってきます。また、立地（土地代）も大きくかかわってきます。

③広さ

部屋数（間取り）は自分や家族のライフプランに合わせて決めます。

④使いやすさ

機能的かどうか？　設備（エアコン、換気、給湯など）は整っているか？　日当りは？　防犯、防災は？

⑤美しさ

家は見た目も大事です。街並みの中で目立つのが良いか、馴染んでいるのが良いか？

家の資産的価値とは別に、生活するための「器としての価値」を考え直してみよう。「器としての価値」といっても色々な側面があります。住まいの仕組みとして、上記③〜⑤にあたる部分で、少し細かく見ていきましょう。

【住まいの広さ】
広さというと先ず部屋数がどうか？ということがあります。2ＤＫの「2」が寝室や個室などの数になります。タイプとしては下表のような仕組みが一般的です。ＤＫはキッチンと食事室（ダイニングルーム）を兼用した部屋。ＬＤＫとなると更に居間（リビングルーム）を兼用できる広さがあります。更に、キッチンが独立してきたりセミオープンだったりすることがあります。また、下表の他にも単身者用のワンルーム、仕事場兼用のスタジオタイプ、2世帯住宅、5以上の部屋を持つ住宅など様々です。マンションや建売のチラシには「2LDK」「3LDK」といった表記が一般的ですが、平面図と見比べて各部屋の大きさや方位などチェックしましょう。それでも、100％条件に合うものは無いと思いますが、住まいの仕組みを知っていれば、部分的にリノベーション（改修）を行い満足できるものにすることもできます。

■表１　住まいの広さと仕様

タイプ	床面積	最近の傾向
2DK	40〜50m2	現在では、分譲タイプでは少ないが投資用マンションなどでは改良された形で存在する。1ＬＤＫにリノベーション（改修）されていることも多い。 初期の住宅公団の賃貸形式として40�で2つの寝室を持つタイプとして発展。我が国におけるマンションの先駆けとなったプランで、団地という言葉とともに昭和３０年代から大量に供給された。このプランを良く見ると洗濯機の置き場が用意されていないのがわかる。テレビの朝ドラで当時の洗濯機の商品テストなどが描かれているが、まさにその頃に用意された公団住宅。
2LDK	50〜60m2	結婚した若年層で人気のタイプ。子供部屋と夫婦寝室が取れ、居間、食堂とキッチンが連続して使い易い。賃貸も分譲もこの形式が好まれる傾向にある。 初期の公団型に比べると、キッチンはシステム化されたものになり、洗濯機置き場の防水パンなどが充実してきている。個室も畳が少なくなり、ベットを前提に部屋が考えられている。畳は布団を敷けば４畳半で３人まで寝られるが少子化もあって、子供部屋は個室化の傾向が強い。
3DK	55〜65m2	ＤＫタイプはあまり人気が無いので最近は作られることが少ないが、賃貸コストを抑えるためにアパートなどでは選択される。ただし、立地が悪いと、敬遠される。
3LDK	65〜80m2	2ＬＤＫで子どもが生れて選択されるのがこのタイプ。数は少ないが、１人になった親を引き取り、同居する場合もある。
4LDK	70〜100m2	分譲マンションでは、ゆとりをもって居間（Ｌ）も広く作られる場合が多い。

※ＤＫとかＬＤＫの呼び方は広さの厳密な定義はされていなくて通常DKは広さが6〜9帖、LDKだと10帖以上と言われています（取り扱っている不動産屋によって異なります）。また、1帖は壁芯計算で90ｃｍｘ1.8ｍ＝1.62�で計算していることが多いようです。16.20�あれば10帖とすることができるわけです（正確には9.8帖）。3.3�を１坪と思っている人が多いようですが、正式には3.3ｘ0.3025＝0.99825坪です。0.3025を掛けたものが坪になります、坪を2倍したものが正確な帖数になります。坪を�に換算するには0.3025で割ればよいわけです。

【住まいの使いやすさ】
住み続けるうえで「使いやすさ」とは何でしょうか？ それは人それぞれ異なります。右利き、左利きでも違ってきます。簡単な改修でしたら自分でもできます。細かい作業が不得意な人も補助具を使うことによって解消できることもあります。それは身体的に障害がある人が補助具や介助者によって通常に近い作業ができるのと似ています。例えば、キッチンで巾木収納の踏み台を使って吊戸棚の高い位置も有効活用することができます。
住宅の使いやすさの大きな決め手は動線です。動線とは、文字どおり人が動く線ということですが、家事や子育てなどを行ううえで重要です。帰ってきてコートを掛けて、買い物をキッチンに運んで、自室で着替えてといったときの動きがスムーズか？　洗濯物を干す時は？といったことです。また、子どもが学校から帰ってきて親の顔を見ずに自室に入ってしまうよりも、キッチンや居間を通って子ども部屋に入るようにしたほうが、子どもに対して目が届くでしょう。
動線は、玄関の位置、居間、食堂、キッチンやトイレ、浴室の位置によってその流れが変わってきます。特に戸建ての住まいでは、玄関は道路との関係で決まってくる場合が多いのですが、部屋を配置しやすいのは北側道路でしょう。玄関が北側で、部屋が南側を占有できるからです。

システムキッチンはメーカー同士の競争もあって種類も豊富になってきました。我々設計者も全てを把握できない状態です。しかし図面を描いて、専門家に家具を作ってもらうことは良くあります。この場合はシステムでなく、オーダーキッチンと言います。火床、流し、食洗機等は選んではめ込むことになります。壁の長さにあわせて作れるのでスペースは有効に使えて、見た目もきれいです。値段はシステムも選び方によっては随分と高いものがありますが、扉の面材やワークトップ（カウンターの材料）などで調整しながらオーダーすればそれ程でもなく作れます。
その前に、「キッチンを独立させるのか、オープンにするのか」という方針を決めます。考え方は、キッチンを誰が使うか？炊事は主婦だけでなく、主夫ということもあります。男子厨房に入らずといっていた時代では無くなってきていますし、また、現実に多いのが作る人は奥様で洗うのは御主人というケースで、我が家もそうです。これは時間差があるため、キッチンでの作業人は１人なので狭いキッチンでも大丈夫です。娘が一緒に炊事をする場合などは、オ−プンキッチンか作業台が少し長めのものが良いでしょう。炊事工房として独立させた場合は鍋や食材を隠さずに置いておけるので使いやすは抜群です。これはどちらかというと主夫向きかもしれません。女性の場合は隔離されたところでの作業は敬遠されがちです。オープンキッチンはすっきり片付けて置けば食堂、居間の空間と一体となって広々とします。工夫の仕方によっては工房のように道具、食材を見せながら格好良く作ることも可能だと思います。
昨今、キッチンは小さく、冷蔵庫は大きくなる傾向にあります。レトルトや半製品を加熱したりして、調理が手軽になってきているためです。更に、ごく近くに、コンビニなどあれば極端に言うとキッチンも要らず冷蔵庫も最小限で済むということになります。単身者のアパート探しはコンビにまでの距離がその判断基準として多くかかわっている事が知られています。

※本ホームページの「すまいとライフスタイルプラン」の中でもキッチンと食堂、居間の組合せは4帖半キッチンと10帖食堂・居間の広さで作ってあるので参照してください。
http://zenshakyo.org/sumai/point/index.html

住まいに自分らしさ（オリジナリティー）を取り入れるためには、その取っ掛かりとして常識を疑ってみるという方法があります。

畳の部屋

20年前の総務省の調査では、和室を1室持っている世帯は34％、2室は35％、3〜4室は25％、5室以上は3％、無しは3％でした。都市部の新しい住宅では和室は少なくなっていますが、古くからの家屋では「続き間座敷」として2部屋以上をつなげて冠婚葬祭の集まりができるように作られています。ところが、冠婚葬祭も専用の施設ができてくると、家の中で行うことが少なくなっていきます。
畳の部屋のメリットも勿論あります。「何とかと畳は新しいものに限る」と言われるように、畳の香はアロマテラピー（香の癒し）として魅力的です。また、多目的室としても有効です。
持ち家のマンションの場合は平均の床面積が72�（22坪）ですが、戸建ての持ち家は132�（40坪）あるので畳の続き部屋を作れる広さがあります。多目的室は来客用または隠居用？　それとも居間には通したくない客の応接用？　でも、普段使わないのに南の良い場所（注）を占有しているのはもったいない話です。

和室には京間と関東間がある 余談ですが、和室には京間と関東間があるのをご存知でしょうか？　京間は畳の寸法が909X1818mmで3尺Ｘ１間でできています。畳の寸法が決められているので、引越しの際も畳ごと移動したと言われています。また、畳を部屋の中で入れ替えることができるので、入口の傷みやすいところは大掃除などの時に入れ替えて長持ちさせることもできるようです。一方、関東間では柱の中心で３尺、１間としているので畳は6畳の場合それぞれ寸法が違い入れ替えは出来ません。し畳寄せという部材の寸法を長手方向と短手方向で変えれば縦横同寸の畳にすることは可能です。 ※３尺は正確には909mmですが、これを910ｍｍとしたり、900ｍｍとしたりすることがあります。賃貸アパートの帖数と同じように、建売などでは900ｍｍを３尺としたりすることがあります。ベニヤ板などは910Ｘ1820ｍｍが規格です。
		柱が外側で部屋の内法が基準。畳はどれも同じサイズ。
		柱芯が基準寸法。この例では柱を一般的な105ｍｍ角で書いている。畳はどれもサイズが違う。
		関東間の短辺に18ｍｍの当て木をして畳寸法を同じにした。

南向きの部屋

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ユニテ・ダビシニオン

世界遺産となった建築家ル・コルビィジェの作品群は、わが国においては上野の西洋美術館に代表されます。自国フランスのマルセイユでは、ユニテ・ダビタシオンという高層の集合住宅が興味を引きます。このほかにも、ルゼ（仏）やベルリンなどにも建てられました。終戦の1945年、多くの人が家を失ったなかで、こうした計画は立てられました。
ユニテ・ダビタシオンは、1952年、マルセイユに建てられました。18階建て、全337戸で、最大約1,600人が暮らすことができる巨大な集合住宅です。1階はピロティ（柱だけの空間）で、屋上は開放された空間になっています。1人用から4人用までの23タイプの多様なユニットがコンクリート打放しの構造で作られています。ユニットの中は規格化された木造系の間仕切りで部屋が成り立っています。住戸はメゾネットで、エレベーターは3階ごとに停止します。中間階の7階、8階及び屋上には、共用施設が設けられおり、7階、8階には、店舗や郵便局等が、屋上には保育園、体育館、プール等があります。ちなみに、1961年には3階、4階部分には住居を利用してホテルが開業しており、現在でも一般客が宿泊することができるそうです。

ユニテ・ダビシニオン模型。	奥がキッチン、階段を上って、2階個室という「メゾネット」形式になっている。	キッチンはコンパクトだが非常に機能的、現在もこのまま使われている。

常識にとらわれず理想を追いかける

ユニテ・ダビシニオンは昭和20年代前半に作られたわけです。その頃日本では公営住宅が作られ、住宅公団が昭和30年に発足し40�の床面積で2ＤＫが作られていました。ＤＫ（ダイニング・キッチン）は日本の発想で生まれ、少し大きめのキッチンで食卓を置いて食事室と兼用したわけです。食事室と寝室が兼用だった和室を独立させました。それまではちゃぶ台を食卓にして、寝る時はそれを片付けるという食・寝一体の和室でした。
コルビィジェの初期は戸建ての住宅を作っていたのですが、屋根のある住宅が主流のときにコンクリートの陸屋根の格好は一般的には受け入れられなかったそうです。屋根の無い家は住宅ではないと・・・しかし、屋上をテラスや庭として活用し、居室は水平の窓が長く繋がって、それまでにはない明るい住宅ができたのです。パリ郊外のポワッシーにある「サヴォア邸」は1931年の作品ですが、最初、依頼主は窓に黒い紙を張って過ごしたという逸話もあるほどです。このように、今までの常識の中で考えると外れたことに対して拒絶反応が起こるものですが、「ほんとに駄目？」ともう一度自分に問い直してみましょう。

サヴォア邸。